دعاوی خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی

مادامي كه راي كميسيون ماده 12 نسبت به بقيه مالكين مشاعي به قوت خود باقي مانده است دعوي ابطال سند رسمي انتقال كه از ناحيه سازمان مسكن وشهرسازي صورت ميگيرد و قابليت استماع ندارد .

راي دادگاه
اعتراض سازمان مسكن و شهرسازي استان تهران بطرفيت آقاي ا..... وآقاي ن ... با وكالت آقاي م ... نسبت به دادنامه شماره .. - .. - . .. صادره از شعبه ... دادگاه عمومي تهران كه بموجب آن حكم بر ابطال سند قطعي شماره ... - 6/7/81 دفتر خانه .. تهران به ميزان سيصد متر مربع و حكم به خلع يد و قلع و قمع اعيانهاي احداثي و الزام اداره ثبت و اسناد املاك شميران به صدور سند تفكيكي بمساحت 300متر مربع صادر گرديده وارد است و راي معترض عنه از جهات مشكلي و ماهوي واجد اشكال است زيرا: اولا دعاوي متعدد وعليه اشخاص گوناگون كه منشاء دعاوي و با يكديگر متفاوت است در يك دادخواست قابل جمع نبوده و دادگاه بدوي به تكليف مقرر در ماده 65 قانون آئين دادرسي مدني عمل نكرده ثانيا افزايش خواسته كه در مقابل كاهش قرار دارد تا پايان جلسه اول دادرسي امكان پذير است بدين معني كه خواسته قبلي از لحاظ كميت افزايش يابد در حالي كه دعوي خلع يد كه در واقع خواسته جديدي است طي لايحه مورخ 24/5/84 (صفحه 158 پرونده كلاسه ../..) و پس از اولين جلسه دادرسي مورخه 20/10/83 به خواسته هاي قبلي اضافه شده است بنابراين خواسته اخير با التفات به مدلول ماده 98 قانون آئين دادرسي مدني اساسا مسموع نبوده است ثالثا خلع يد و قلع و قمع بنا فرع بر احراز مالكيت رسمي خواهان ميباشد واوراق پرونده دلالتي بر استقرار مالكيت رسمي تجديدنظر خوانده بر پلاك ثبتي ../.. بخش .. تهران ندارد بنابراين با التفات بمواد 22و46و48 قانون ثبت و راي وحدت رويه شماره ... - 1/3/83 هيات عمومي ديوانعالي كشور ، مدعي خلع يد و قلع و قمع بنا از اين حيث نيز قابليت استماع ندارد رابعا ابطال سند قطعي انتقال مستلزم آن است كه بطلان معامله موضوع سند قبلي كه در مراجع صفحه به اثبات رسيده باشد خامسا دعوي ابطال سند انتقال زمين كه در اجراي قانون زمين شهري وبر اساس نظريه كميسيون ماده 12 مبني بر موات بودن زمين به اشخاص منتقل گرديده مستلزم آن است كه نظريه كميسيون ماده 12 قانون زمين شهري بموجب حكم قطعي مراجع قضايي ابطال گردد در حالي كه نظريه كميسيون ماده 12 بشماره ... .. - ../../.. نسبت به سهم آقاي ن.... بميزان يك هزار متر مربع از پلاك ثبتي ... فرعي از ... اصلي بخش .. تهران كه مساحت كل پلاك 4200 متر مربع ميباشد با طل گرديده بنابراين مادامي كه راي كميسيون ماده 12 نسبت به بقيه مالكين مشاعي به قوت خود باقي مانده است دعوي ابطال سند رسمي انتقال كه از ناحيه سازمان مسكن وشهرسازي صورت ميگيرد و قابليت استماع ندارد .

تخلیه و انتزاع ید خوانده


خـواهان :    حسین
خـوانده :    محمد رضا
خواسته :    تخلیه و انتزاع ید خوانده از ششدانگ یكباب مغازه جزء پلاك شماره 5024 واقع در بخش 5 تهران به استناد مقرات بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
کـــلاســـــه پرونده :    8500900000300412  
شعبه رسیدگی کننده :    شعبه 111 دادگاه عمومی تهران  ( مجتمع قضائی عدالت )

دلایل و منضمات دادخواست :
1-    فتوكپی مصدق از ورقه مالكیت ششدانگ پلاك 5024 بخش 5 تهران
2-    اجاره نامه عادی مورخه  25 / 11 / 1383
3-    اظهار نامه رسمی نامه شماره 5 / 8 / 1385 ـ 3512 ووكالتنامه وكیل
شرح پرونده :
وكیل خواهان در تاریخ 8 / 10 / 85 دادخواستی را به طرفیت آقای محمد رضا به دادگستری تهران ارائه نموده  كه به این شرح می باشد از تاریخ 17 / 4 / 1379 ششدانگ یكباب مغازه جزء پلاك شماره 5024  واقع در بخش 5 تهران متعلق بموكل در ید استیجاری خواند محترم قرار گرفته و به
موجب قرار داد عادی مورخه 25 / 11 / 1383 منعقده فیمابین طرفین روابط ایجاد استیجاری فیمابین آنان برای مدت یكسال دیگر تمدید شده است متاسفانه خوانده محترم بدون توجه به شروط مندرج در اجاره نامه مذكور برخلاف اصول وموازین شرعی وعرفی با وجود ارسال و ابلاغ اظهار نامه رسمی از پرداخت اجاره بهاء مغازه مورد اجاره متصرفی خودش در طول مدت یازده ماه اخیر
( 1 / 11 / 1383  لغایت 1 / 10/ 1384 ) امتناع و استنكاف نموده است با عرض مراتب اشعاری نظر به اینكه تخلف خوانده مطا بق مقررات بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 از موجبات فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره می باشد تقاضا دارد امر و مقرر فرمائید . باتعیین وقت رسیدگی واحضار خوانده وانجام تحقیقات و رسیدگی های لازم حكم به تخلیه وانتزاع ید خوانده از ششدانگ مغازه مورد اجاره متصرف وی را با منظور نمودن كلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی وخسارات حق الوكاله صادر گردد .
و در این رابطه اظهار نامه ای از طرف وكیل خواهان به خوانده ارسال شده كه اظهارنامه مزبور ضمیمه پرونده بوده وبدین شرح می باشد .
اظهارنامه :
مخاطب محترم:
همانطوریكه اسنحضار دارید بدلالت مندرجات قرار داد عادی مورخه 25 / 11 / 1383 منعقده فیمابین موكل و مشخص جنابعالی ششدانگ یكباب مغازه جزء پلاك شماره 5024 واقع در بخش 5 تهران با اجاره بهاء ماهانه شش میلیون ریال صرفاً برای مدت یكسال تمام شمسی به اجاره شما واگذار شده است .
با وجود تعهد و التزام صریح شما به تخلیه وتحویل عین مستاجر در پایان مدت قرار داد به شخص موكل علاوه از اینكه برخلاف اصول و موازین شرعی و عرفی از ایفاء تعهد خودتان در خصوص مورد شانه خالی كرده اید، اصولاً با وجود مراجعات و پیگیرهای متعدد موكل حتی از پرداخت اجاره بهاء مقرره آن نیز امتناع و استنكاف نموده اید .
فلذا با اعلام مراتب اشعاری بدینوسیله با استفاده از اختیارات  مفوضه در وكالتنامه تحصیلی از موكل
( آقای حاج حسین ) و مقررات  ماده 156 قـانـون آئیـن دادرسـی مـدنی بـرای آخرین بار تذكر داده می شود :
اولاً : بالحاظ انقضاء مدت اجاره نسبت به تخلیه و تحویل عین مستاجره‌ به شخص موكل اقدام فرمائید.
ثانیاً : ظرف مدت حداكثر ده روز از تارخ ابلاغ این اظهارنامه نسبت به پرداخت امور معوقه مغازه مورد اجاره از تاریخ اول بهمن ماه 1383 لغایت اول آبان ماه 1384 به قرار ماهانه شش میلیون ریال جمعاً بمیزان پنجاه و چهار میلیون ریال به حساب جاری شماره (- ) موكل نزد بانك صادرات ایران شعبه تجریش اقدام فرمائید . در غیر اینصورت اقدامات قانونی لازم در خصوص مورد معمول خواهد شد .
پرونده از طریق معاونت محترم قضایی به شعبه 111 دادگاه عمومی تهران ارجاع وثبت دفتر عرایض شعبه مذكور گردیده وپس از  تكمیل آن به نظر قاضی محترم شعبه رسیده وبا دستور تعیین وقت به تاریخ 25 / 4 / 86 تعیین وقت گردیده و ارسال اخطاریه به خواهان و وكیل وی و نیز ارسال اخطاریه و نسخه ثانی دادخواست وضمائم آن به خوانده جهت رسیدگی در وقت مقرر دعوت بعمل آمد .
نسخه ثانی اخطاریه وكیل خواهان واصل و ضمیمه شده و اخطاریه پرونده طبق ماده 70 قانون آئین دادرسی مدنی ابلاغ و واصل شده است .
جلسه دادگاه مورخه 25 / 4 / 86 :
جلسه دادگاه  در وقت مقرر تشكیل و پرونده كلاسه فوق تحت نظر قرار گرفت خواهان در معیت وكیل محترمش حاضر بوده و خوانده علیرغم ابلاغ وقت دادرسی و انتظار كافی حاضر نبوده و لایحه ای نیز ارسال نداشته است . لیكن خانمی كه خودش را عارفه معرفی و اظهار داشت خانم خوانده می باشد در معیت آقای سالار كه خودش را پسر خوانده معرفی نموده حاضر بودند و اظهار داشتند خوانده از وقت دادرسی اطلاع داشت ولی به علت مسافرت بودن نتوانسته حاضر شود .
دفاعیات وكیل خواهان :
وكیل خواهان اظهار داشتند عرایض به شرح دادخواست تقدمی است با توجه به مفاد دادخواست تقدیمی ودلایل و ضمائم پیوست آن رسیدگی و صدور حكم به تخیله عین مستاجره با منظور نمودن خسارت دادرسی مورد استدعاست .
دادگاه خطاب به وكیل محترم با اختیار حاصله از ماده 199 قانون آئین دادرسی مدنی، سابقه تصرفات خوانده در مورد اجاره از چه تاریخی است ؟
و به عبارت دیگر آیا قبل از قرارداد اجاره استنادی بین طرفین روابط استیجاری بر قرار بوده یاخیر ؟
وكیل محترم خواهان اظهار داشت : به موجب قرار دادعادی مورخه 17 / 4 / 1379 تنظیمی فیمابین موكل وخوانده محترم تصرفات استیجاری خوانده در مغازه مورد دعوی از تاریخ تیر ماه سال 1379 بوده و در سالهای مختلف نسبت به تمدید اجاره اقدام شده است اصل اجاره نامه مورخ
 17 / 4 / 1379  كه موید صحت ادعاست جهت ملاحظه ریاست محترم دادگاه ارائه می شود .
دفاعیات خوانده ( همسر خوانده ) :
دادگاه با اختیار حاصله از ماده 699 ق آئین دادرسی مدنی خطاب به خانم عارفه ( همسر خوانده ) چنانچه مطلبی در كشف حقیقت امر دارید  بیان كنید ؟
خانم عارفه اظهار داشتند شوهرم از بابت اجاره بهاء مغازه مورد اجاره چكی به مبلغ سی میلیون ریال صادر و تحویل خواهان داده بود چون برق مغازه را خواهان قطع كرده بود محل چك صادره را برداشت كرد و چك برگشت خورد و از آن تاریخ به بعد اجاره بهایی پرداخت نمی شود البته خواهان آدم خوبی است ولی شوهرم نمی دانم چرا دست به این كارها می زند ما حاضریم چك تضمین تخلیه مورد اجاره نامه و چك برگشتی را از خواهان عودت بگیریم تا مغازه  را به خود خواهان تحویل دهیم چون مغازه  اكثراً به صورت بسته باقی می ماند البته خودمان شروع به تخلیه مغازه كرده ایم كه به تدریج تخلیه و تحویل خواهیم داد . در ادامه جلسه خواهان اظهار داشت برق را به عـلت پـرداخت پـول بـرق ( هزینه برق مصرفی ) از طرف اداره برق قطع كرده اند . تقاضای رسیدگی و صدور حكم به شرح دادخواست تقدیمی را دارم از استماع تصمیم دادگاه اسقاط حق حضور می كنم .
دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده پایان دادرسی را اعلام و به شروع آتی مبادرت به صدور رأی نمود .

رأی دادگاه
در خصوص دعوی آقای عبدا… به وكالت از آقای حسین بخواسته تخلیه و انتزاع  ید خوانده از ششدانگ یكباب مغازه جزء پلاك ثبتی شماره 5044 در بخش 5 تهران موضوع اجاره نامه عادی مورخ 25/ 11/ 1383 با آقای محمد رضا ( كه فتوكپی مصدقی از آن پیوست دادخواست گردیده است ) بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء از تاریخ 1/11/1383 لغایت 1/ 10/ 1384 جمعاً به میزان 45000000 ریال با احتساب كلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی و حق الوكاله .
دادگاه با عنایت به محتویات پرونده و احزار مالكیت خواهان و وجود رابطه استجاری فی ما بین طرفین دعوی به موجب فتوكپی مصدق سند مالكیت و اجاره نامه و مدارك پیوست دادخواست نظر به اینكه خوانده عـلی رغم مطالبه اجور معوقه طی اظهار نامه رسمی شماره 3512 مورخ 5/8/85 ( كه در تاریخ پانزدهم آبان ماه یكهزار و سیصد و هشتاد و پنج  به خوانده ابلاغ شده و فتوكپی مصدق از آن پیوست دادخواست گردیده است ) هیچگونه اقدامی در مهلت قانونی جهت پرداخت اجور معوقه بعمل نیاورده است و علی رغم ابلاغ قانونی در هیچ یك از جلسات دادرسی حاضر نگریده و دلیلی كه پرداخت اجاره بها را در موعد مقرر فی مابین طرفین و موعد قانونی به اثبات برساند ابراز و اقامه نكرده است و نهایتاً هیچگونه دفاعی در قبال دعوی خواهان بعمل نیاورده است لذا تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در مدت مقرر فی مابین طرفین و مهلت قانونی موضوع ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 محرز بوده دادگاه حكم به تخلیه مغازه مورد دعوی در قبال چك شماره (-) از حساب جاری بشماره (-) عهده بانك (-) تهران با مبلغ یک میلیارد و پانصد میلیون ریال موضوع بند 5 اجاره نامه از جانب خواهان به خوانده ظرف مهلت 10 روز پس از قطعیت حكم و هم چنین به استناد مادتین 515 و 519 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 8 آئین نامه تعرفه و حق الوكاله و هزینه سفر و كلای دادگستری مصوب 1378 حكم به محكومیت خوانده بپرداخت مبلغ
سه میلیون و پانصد هزار ریال از بابت خسارات دادرسی اعم از هزینه و حق الوكاله وكیل و غیره در حق خواهان صادر و اعلام می دارد رأی صادره غیابی بوده و ظرف مهلت  بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه می باشد  .

 نظر وکیل :
باتوجه به محتویات پرونده و احراز مالكیت خواهان وجود رابطه استجاری فی مابین طرفین نظر به اینكه خوانده علی رغم مطالبه اجور معوقه طی اظهار نامه رسمی هیچگونه  اقدامی در مهلت قانونی جهت پرداخت اجور معوقه بعمل نیاورده است و دلیلی نیز که پرداخت اجاره بها را در موعد مقرر به اثبات برساند ابراز و اقامه نكرده است، لذا تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در مدت مقرر موضوع ماده 6 قانون روابط موجر ومستاجر 1356 محرز بوده وحكم به تخلیه مغازه مورد دعوی صادر گردیده است .
متن مواد قانونی مورد استناد در این پرونده :
ماده 6 قانون روابط موجر ومستاجر 1356
ماده 6 ) مستأجر مكلف است در موعد معین در اجاره‌نامه ‌اجرت ‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان ‌اجرت‌المسمی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده ‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به ‌میزانی كه بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیكه میزان آن ‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی كه متناسب با اجاره املاك‌ مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانكی كه از طرف‌ سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه ‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌كننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی ‌بوده یا اجاره ‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت ‌موجر به یكی از دفاتر رسمی نزدیك ملك تسلیم و رسید دریافت ‌دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌ مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار كند كه برای دریافت‌ وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید .
ماده 515  قانون آئین دادرسی مدنی
ماده 515 ـ خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای‌ دادرسی و یا به طور مستقل جبران خسارات ناشی از دادرسی یا تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را كه به علت تقصیر خوانده نسبت به ادای‌حق یا امتناع از آن به وی وارد شده یا خواهد شد، همچنین اجرت المثل ‌را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن از باب اتلاف وتسبیب از خوانده مطالبه نماید .
خوانده نیز می‌تواند خسارتی را كه عمداً از طرف خواهان با علم به غیر محق بودن در دادرسی به او وارد شده از خواهان مطالبه نماید.
دادگاه در موارد یاد شده میزان خسارت را پس از رسیدگی معین كرده وضمن حكم راجع به اصل دعوا یا به موجب حكم جداگانه محكوم علیه ‌را به تأدیه خسارت ملزم خواهد نمود.
در صورتی كه قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفین منعقد شده ‌باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد.
تبصره 1ـ در غیر مواردی كه دعوای مطالبه خسارت مستقلاً یا بعد از ختم دادرسی مطرح شود مطالبه خسارتهای موضوع این ماده مستلزم‌ تقدیم دادخواست نیست‌.
تبصره 2ـ خسارت ناشی از عدم النفع قابل مطالبه نیست و خسارت‌تأخیر تأدیه در موارد قانونی‌، قابل مطالبه می‌باشد.
ماده 519  قانون آئین دادرسی مدنی
ماده 519 ـ خسارات دادرسی عبارت است از هزینه دادرسی وحق‌الوكاله وكیل و هزینه‌های دیگری كه به طور مستقیم مربوط به ‌دادرسی و برای اثبات دعوا یا دفاع لازم بوده است از قبیل حق‌الزحمه ‌كارشناسی و هزینه تحقیقات محلی‌.
آیین‌نامه تعرفه حق‌الوكاله و هزینه سفر وكلای دادگستری
(مصوب 25/3/78 قوه‌ قضائیه‌)
ماده 8 ـ در دعاوی كه تعیین بهای خواسته قانوناً لازم نیست از قبیل تخلیه ملك‌، تصرف عدوانی ‌و تقسیم و افراز و امثال آن‌، یا خواسته مالی نیست مانند طلاق، تمكین‌، اصلاح شناسنامه‌، موارد مربوط به امور حسبی و در دعاوی كیفری‌، دادگاه میزان حق‌الوكاله و خسارات مورد مطالبه از طرف‌ محكوم‌له را تعیین خواهد كرد اعم از اینكه خود متهم یا دادگاه وكیل تعیین كرده باشد، لیكن‌ حق‌الوكاله هر مرحله از دادرسی‌ نباید كمتر از مبلغ 500000 ریال باشد و حق‌الوكاله خواسته مالی‌ هم طبق این آیین‌نامه به آن اضافه خواهد شد .
http://www.vakil.net/index.php/1389-09-05-09-43-55/1390-10-17-16-56-51/1132--2-

دعوای خلع ید در ملک مشاع


علی خسروی فارسانی، دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشکده علوم قضایی

پیش‌گفتار:

مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید -به معنای اعم آن- به 3 دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛ دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛ قسم سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

‌در این نوشته کوتاه، امکان طرح این دعاوی و نحوه اجرای آنها در ملک مشاع به طور اختصار مورد بررسی قرار گرفته و در مورد دعاوی تصرف، به دعوای تصرف عدوانی در ابعاد کیفری و حقوقی در ملک مشاع پرداخته شده است. نتایج به دست آمده از این بررسی، تا حد امکان قابل تطبیق در مورد دعاوی مزاحمت و ممانعت از حق خواهد بود.لازم به ذکر است که تقسیم‌بندی مورد اشاره از نظر نگارنده یک تقسیم‌بندی معقول و روشن است که با مواد قانونی هیچ تعارضی ندارد. بدیهی است که این تقسیم‌بندی منحصر نیست و تقسیم‌بندی‌های دیگری را هم می‌توان ارائه داد.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مشاع  ‌

در مورد امکان طرح این دعوا از طرف شریک مشاعی علیه شریک دیگر یا شخص ثالث، تقریباً مواد قانونی صریح بوده و اختلاف نظر خاصی مشاهده نمی‌شود. ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در این باره مقرر می‌دارد: ‌<در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکومله در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.>

منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید -به مـعـنـای اخـص- در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.

در این رابطه یک رأی مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 8358/7 مورخ 6 بهمن ماه 1377 صادر شده که به‌روشنی گویای این مطالب است: <چون حسب مواد 581 و 582 قانون مدنی، هیچ یک از شرکا بدون اجازه سایر شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هریک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید  ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرف، تحویل ملک به هریک از شرکا موکول به موافقت تمامی‌ شرکا می‌باشد... .>

دعوای تخلیه ید در ملک مشاع  ‌

فرض کنیم 3 شریک که هر کدام 2 دانگ مشاعی از مغازه‌ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می‌دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از 3 شریک را پرداخت نـمـی‌کـنـد و یـا ایـن‌که برخلاف نوع اسـتـفـــــاده قــــراردادی، از مــغــــازه بهره‌برداری می‌‌نماید. ازاین‌رو شــریـک نـاراضـی دعـوای تـخـلـیـــــه یــــد را طــــرح می‌کند؛ در حالی که 2 شـریـک دیگر با مستأجر به سازش می‌رسند. در این فرض چه قضاوتی صحیح خواهد بود؟

هـمـان‌گـونـه کـه می‌دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکا حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. (مواد 581 و582 قانون مدنی) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و ازاین‌رو ست که باید بپذیریم مفاد ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود.نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه استیجاری تنها  بین مستأجر و یکی از شرکا به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف بــه اجــازه و تــوافــق بـا مـسـتـأجـر اسـت؛ همان‌گونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ می‌شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکا منوط به داشتن اذن از دیگران ‌بود.

در مواردی که موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره (ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356) و موارد مشابه، درخواست تخلیه ید می‌کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می‌باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی‌شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد تا به دلـیـل لـزوم آن بـتـوان اجـاره را فـسـخ و درخواست تخلیه کرد.

‌لازم به ذکر است که دعوای تخلیه ید مختص اجاره نیست و بحث‌های مورد اشاره که در رابطه با عقد اجاره بود، از باب تمثیل و غلبه مورد داشتن این عقد است و قابل تطبیق در موارد دیگر می‌باشد. ازاین‌رو مبنا همان تعریف ارائه شده از تخلیه ید در پیش‌گفتار است و این عقد پایه می‌تواند ودیعه، عاریه، اجاره، مزارعه و... بوده و در ملک مشاع، خـوانـده مـی‌تواند شریک دیگر ملک با شخص ثالث باشد.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی در ملک مشاع  ‌

قانون‌گذار در ماده 167 قانون آیین دادرسی مـــدنـــی در ایـــن رابـطــه مــوضــوع را حــل نـمـوده و بـه‌صراحت اعلام داشته است: <در صورتی که 2 یا چند نفر، مال غیرمنقولی را به طور مشترک در تصرف داشته یا استفاده می‌کرده‌اند و بعضی دیگر مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده بعضی دیگر شـونـد، حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات این فصل (فصل هشتم قانون آیین دادرسی مدنی) خواهند بود.>

مطابق ماده 163 قانون آیین دادرسی مدنی، در دعـوای تـصـرف عـدوانـی حـقـوقـی، سـبـق تـصرف خواهان، لحوق تصرفات خوانده و عدوانی بودن تصرفات وی، ارکان دعوا را شکل می‌دهند و باید اثبات شود که در این مورد مالکیت خواهان اماره‌ای بر سبق تصرفات او بوده و خلاف آن قابل اثبات است. ازاین‌رو این دعوا با دعاوی خلع ید به معنای اخص، تخلیه ید و تصرف عدوانی کیفری از این جهت که اثبات مالکیت خواهان لازم نیست، تفاوت دارد. در اجرای این حکم در ملک مشاع نیز باید قسمت اخیر ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در به تصرف دادن ملک به یکی از مالکان یا متصرفان سابق که ملک را به صورت مشاع و مشترک تحت تصرف داشته‌اند یا استفاده می‌کرده‌اند، رعایت شود که توضیحات آن در بخش‌های پیش گفته شد.

دعوای تصرف عدوانی کیفری در ملک مشاع

در این دعوا بحث جرم و مجازات مطرح است و باید دید که اگر شریکی بدون اذن شریک دیگر در ملک مشاع تصرف کند و سایر ارکان جرم ثابت شوند، آیا متصرف مطابق ماده 690 قانون مجازات اسلامی و مواد مرتبط دیگر قابل مجازات خواهد بود یا خیر؟

در این رابطه 2 دیدگاه متضاد ارائه شده است. عده‌ای به این دلیل که هر شریک در ذره ذره ملک مشاع حق مالکیت دارد و تصرف او در آن ملک تصرف در ملک خود است، این جرم را قابل تحقق نمی‌دانند؛ اما از سوی دیگر، گروهی بر این مبنا که ذره ذره ملک متعلق حق دیگری هم هست، تصرف بدون اذن را متضمن تصرف عدوانی در ملک دیگری و وقوع جرم می‌دانند. این اختلاف نظر در سایر جرایم علیه اموال و مالکیت مانند سرقت، خیانت در امانت و تخریب هم وجود دارد و در آرای صادر شده از محاکم تمایل به هر دو نظر دیده می‌شود. تنها درخصوص تخریب، رأی وحدت رویه‌ای صادر و این جرم در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است.  ‌

در مورد تصرف عدوانی نیز هرچند یک نظریه مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره 7599/7 مورخ 26 دی ماه 1372 با استناد به رأی وحدت رویه مذکور صادر و جرم تصرف عدوانی در ملک مشاع قابل تحقق دانسته شده است؛ اما باید اذعان داشت که این رأی وحدت رویه قابل تسری به این مورد نیست و با توجه به اصل تفسیر مضیق متون جزایی و تفسیر آنها به نفع متهم باید قائل به نظری شد که ارتکاب این جرم را در ملک مشاع ممکن نمی‌داند. بنابراین چنین شکواییه‌ای باید با قرار منع تعقیب روبه‌رو شود و شاکی از طریق حقوقی اقدام کند.

‌باید توجه داشت که در بعد حقوقی این دعوا، همان‌گونه که گفته شد، سبق تصرفات خواهان مهم است؛ در حالی که در بعد کیفری با توجه به ماده 690 قانون مجازات اسلامی به نظر می‌رسد اثبات مالکیت شاکی مورد نظر قانون‌گذار بوده که البته تفصیل این موضوع خارج از حوصله این نوشته است.

(در این مورد می‌توانید به مقاله "تصرف عدوانی در دعوای حقوقی و کیفری" به قلم همین نویسنده، مندرج در صفحه 4 نشریه "مأوی" در تاریخ 28 آبان ماه 1387 رجوع کنید )
http://www.vakil.net/index.php/maghalat/23

« دعوای خلع ید از مورد اجاره که توسط مستاجر صاحب سرقفلی دارای سند رسمی سرقفلی علیه متصرفی که بنابر رضایت مالک مشاعی، متصرف مورد اجاره شده است قابل استماع است و در این باره نیازی به احراز مالکیت خواهان نسبت به ملک نیست»

مفاد رای وحدت رویة شمارة 672 مورخ 1383/10/01 ناظر بر خلع ید از املاک غیر منقول است و انصراف از مالکیت بر منافع دارد و دعوای خلع ید از مورد اجاره که توسط مستاجر صاحب سرقفلی دارای سند رسمی سرقفلی علیه متصرفی که بنابر رضایت مالک مشاعی، متصرف مورد اجاره شده است قابل استماع است و در این باره نیازی به احراز مالکیت خواهان نسبت به ملک نیست لذا مالک سرقفلی (مستاجر) میتواند خلع ید هر شخصی را نسبت به منافع مورد اجاره از دادگاه بخواهد.

دفتر وکالت و مشاوره حقوقی دادگران تهران

شرایط ادعای جعل سند رسمی

  اقدام به جعل هم می‌تواند باعث طرح دعاوی کیفری شود و هم دعوای حقوقی. در کنار جعل، دو واژه انکار و تردید نیز در قوانین ما به کار رفته است. در موضوع جعل، شخص ادعا می‌کند که سند موجود ساختگی و غیرحقیقی است. اما در ادعای انکار شخصی که سند منتسب به وی است، انتساب آن سند یا امضای ذیل آن را به خود منکر می‌شود. در این حال کسی که اظهار تردید نسبت به سند می‌کند، معمولا شخصی غیر از طرف اصلی دعواست. به عبارت دیگر اقوام یا وکیل یک شخص، نسبت به انتساب آن سند یا امضا به وی اظهار تردید می‌کند.
گفتنی است اظهار انکار و تردید فقط مختص اسناد عادی است و در اسناد رسمی فقط ادعای جعل پذیرفتنی است. این تفاوت به دلیل اعتبار بالای اسناد رسمی است که نمی‌توان اعتبار آنها را با یک انکار و تردید ساده زیر سوال بود.
 
  شروع اختلاف
در پرونده حاضر، شاکی آقای احد... در شكايت‌نامه خود شخصی به نام آقای رضا... را جاعل يك فقره مبايعه‌نامه عادي قلمداد مي­كند. در شرح شكواييه وی آمده است كه متهم ملك موروثي شاكي را با ساخت و جعل يك فقره مبايعه‌نامه عادي همچنين جعل امضای وراث ملك موصوف از مالكيت آنها در آورده است. سپس متهم با مراجعه به اداره كل ماليات و دارايي و ارايه اين سند مجعول و در ادامه استفاده از آن سند به نفع خود، مفاصاحساب مالياتي مربوط به ملك فوق را از آن مرجع اداري اخذ كرده و در نهايت با حضور در دفترخانه، سند مالكيت ملك مذكور را به نام خود انتقال داده است.
 
  تحقیقات دادسرا
با تشكيل پرونده در دادسرا داديار شروع به تحقيقات مقدماتي مي‌كند. شاکی در جریان تحقیقات با ارايه يك برگ كپي سند مبايعه‌نامه، ادعاي جعل و استفاده از سند مجعول را مطرح مي‌كند. در ادامه داديار محترم متهم را احضار مي‌كند. متهم در شعبه دادياري برای اداي توضيحات راجع به پرونده حاضر مي‌شود. متهم در اين جلسه مدعي مي‌شود كه مبايعه‌نامه صحيح و قانوني منعقد شده و وی مالك مغازه متنازع فيه است.
داديار از دفترخانه مورداشاره در پرونده و اداره دارايي استعلام مي‌كند و در ادامه صحت اظهارات شاکی در اين قسمت محرز مي‌شود.
داديار محترم شعبه از متهم مي‌خواهد تا براي اثبات صحت اقداماتش شهودي را در شعبه دادياري حاضر كند، اما متهم در پاسخ به درخواست داديار از ارايه شهود معتبر مبني بر وقوع مبايعه‌نامه اظهار ناتواني مي‌كند. در ضمن متهم مدعي بود كه مبايعه‌نامه در يك نسخه تنظيم شده است و اصل مبايعه‌نامه در نتيجه سرقت از منزل شخصي وي موجود نیست.
در نهایت داديار با توجه به محتويات پرونده اخير، وقوع جرم انتسابي به متهم را محرز می داند و در نتيجه قرار مجرميت عليه وی صادر مي‌كند. در ادامه پرونده نزد داديار اظهارنظر دادسرا برای تاييد يا رد قرار صادره ارسال مي‌شود كه وي نيز قرار مجرميت داديار شعبه را تاييد مي‌كند و در نتيجه با صدور كيفرخواست عليه متهم دعواي كيفري، پرونده به دادگاه كيفري ارسال مي‌شود.
 
  رسیدگی در دادگاه
با رسيدن پرونده به مجتمع قضايي، شعبه‌اي براي رسيدگي به دعواي كنوني تعيين مي‌شود. مدير دفتر دادگاه نيز زماني را براي جلسه دادرسي تعيين و آن را در قالب اخطاريه‌اي براي دو طرف دعوا ارسال مي‌كند. در ادامه شاكي و متهم در وقت رسيدگي در دادگاه محترم حضور مي‌يابند. هر دو طرف دعواي كيفري اظهارات خود را كه در جلسه دادسرا مطرح كرده بودند، تكرار مي‌كنند. در ضمن متهم در جلسه رسيدگي اظهار مي‌دارد كه اساسا ادعاي جعل درست نيست، زیرا اصل سند مبايعه‌نامه موجود نیست و فتوكپي آن براي تشخيص صحت و سقم آن كافي نيست. در نهايت با امضاي صورت‌جلسه دادگاه محترم توسط دو طرف دعواي كيفري، ختم رسيدگي از سوي قاضي محترم اعلام و دادگاه كيفري به شرح آتي مبادرت به صدور راي مي‌كند.
 
  رای دادگاه
در خصوص اتهام آقاي رضا... داير بر جعل مبايعه‌نامه عادي و استفاده از آن با ارايه آن به اداره كل ماليات و دارايي موضوع كيفرخواست صادر شده دادسراي عمومي و انقلاب تهران به اين شرح كه شاکی اظهار داشته است، متهم مبايعه‌نامه مورخ مذكور را ساخته است و امضاي شاکی را در ذيل آن جعل و چنين وانمود كرده است كه سهم ­الارث آنان را از سرقفلي مغازه خريداري كرده است و با ارايه سند مجعول به اداره كل ماليات و دارايي و اخذ مفاصا حساب مالياتي، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمي علاوه بر واگذاري مالكيت ملك به خود، تمامی حقوق سرقفلي متعلق به آن مغازه را نيز به فرزند خود انتقال داده است كه اين ادعا استفاده از سند مجعول تلقي و مستوجب مجازات قانوني است. متهم به كلي در اين خصوص منكر قضيه شده و بيان كرده است كه مالكيت مغازه و سرقفلي آن متعلق به خودش بوده است. اينك دادگاه با توجه به جميع اوراق و محتويات پرونده امر، تحقيقات به عمل آمده در دادسرا، اظهارات و دفاعيات متهم پرونده در جلسه دادگاه و انكار ايشان و دفاعيات وي و نظر به اینکه مطابق مقررات قانوني براي تحقق جرم جعل مجدد سه ركن مادي، معنوي و قانوني و اضرار به غير لازم است و ضرورت دارد و موقع ادعا اصل سند مورد ادعاي جعل موجود باشد تا بررسي شود اساسا جعلي در امضاي مدعي جعل صورت گرفته است يا خير كه اين همان ركن مادي جعل است و بدون وجود اصل سند، بررسي جعل بودن يا نبودن آن ممكن نیست، در مانحن فيه اصل سند بنا بر اظهارات طرفين يعني شاكي و متهم دعوا موجود نیست. به اين ترتيب و بنا به مراتب مرقوم، وقوع بزه جعل به صورت ساختن سند عادي مورخ مذكور محرز نیست و همچنين دليلي بر ساختن آن توسط متهم پرونده وجود ندارد. با وجود این، دادگاه با استناد به اصل كلي برائت و اصل 37 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، حكم به برائت متهم موصوف را صادر و اعلام مي­كند. راي صادر شده حضوري و ظرف 20 روز از تاريخ ابلاغ قابل تجديدنظر خواهي در محاكم محترم تجديدنظر استان تهران است.
 
  تحلیل رای
در خصوص جعل و تزویر بايد گفت كه اين اصطلاحات حقوق كيفري عبارتند از پنهان كردن متقلبانه حقیقت به زیان دیگری بنا به طرق مذکور در ماده 523 قانون مجازات اسلامی مصوب سال 1375. وقتی سندی جعلی به حساب می‌آید که آن سند حاوی مندرجات خلاف واقع باشد. شكل‌هاي جعل نيز عبارت است از ساختن نوشته يا سند يا ساختن مهر يا امضاي اشخاص رسمي يا غير رسمي، خراشيدن يا تراشيدن. طبق نظر اکثر حقوقدانان در جعل باید قلب حقیقت صورت بگیرد. بنا بر قانون مجازات اسلامي و نظريات مشورتي اداره حقوقي دادگستري علاوه بر سه عنصر قانوني و مادي و معنوي، ضرورت وجود عنصر ضرر به ديگري در وقوع جرم جعل يا استفاده از آن لازم است. در پرونده حاضر نيز رييس دادگاه با تشخيص صحيح و منطقي، عنصر مادي را منتفي دانسته و در نتيجه وقوع جرم را غيرمنطقي مي­داند.
نظر به اينكه طرفين دعوا هر دو مدعي بودند كه اصل سند مبايعه‌نامه در يك نسخه بوده و مفقود شده و صرفا فتوكپي آن موجود است، مسلما تشخيص صحت و سقم امضا و سند از طريق فتوكپي يك سند مقدور نيست، بنابراین ادعاي جعليت به هيچ وجه قابل اثبات نيست و با فقدان عنصر مادي وقوع جرم اساسا منتفي است.
نکته دیگر اینکه با وحدت ملاک از ماده 219 قانون آیین دادرسی دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدنی ادعای جعلیت نسبت به اسناد و مدارک باید با ذکر دلیل اقامه شود. بنابراین به دلیل اینكه هيچ دليل محكمه‌پسندي مبني بر انتساب جعل ادعايي شاكي به متهم پرونده وجود ندارد و جاي تعجب و شگفتي است كه دادسرا بر چه اساس و مستنداتي مجرم بودن متهمان را احراز و براي نامبرده قرار مجرميت و كيفرخواست صادر كرده‌است. با جميع اين دلايل مي‌توان گفت كه راي دادگاه كيفري كاملا با موازين قانوني منطبق است.

 
http://www.hemayatonline.ir/detail/News/489