دعاوی خلع ید، تخلیه و تصرف عدوانی

استعلام :

1- چنانچه دادگاه حکم بر تخلیه صادر کند و مستأجر مبلغی بابت ودیعه به موجر پرداخت کرده باشد، آیا دادگاه ضمن صدور حکم به تخلیه، باید تصریح کند که تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر است؟ 2- آیا منوط کردن تخلیه به پرداخت ودیعه به مستاجر موضوع ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، خاص دستور تخلیه است یا اطلاق دارد و دستور تخلیه و صدور حکم به تخلیه را نیز شامل می‌شود؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

1 و 2- برابر اطلاق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، تخلیه عین مستأجره و تحویل آن به موجر منوط به استرداد ودیعه، سند و یا وجهی است که مطابق قرارداد اجاره توسط موجر از مستأجر اخذ شده است؛ بنابراین تا زمانی که موجر وجه یا سند مزبور را به مستأجر یا واحد اجرا ندهد، امکان تخلیه و تحویل عین مستأجره به موجر وجود ندارد؛ در لزوم قید تخلیه در قبال استرداد سند یا ودیعه، تفاوتی بین دستور تخلیه یا حکم تخلیه وجود ندارد. بدیهی است در صورتی که موجر مدعی طلب بابت اجور معوقه باشد، می‌تواند با تقدیم دادخواست همزمان مطالبه طلب و تأمین خواسته، توقیف مبلغ تودیع‌شده بابت ودیعه را درخواست کند.

استعلام :

وفق ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه حق کسب، پیشه یا تجارت را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم تخلیه ملغی الاثر خواهد شد. با عنایت به این که تودیع مبلغ مزبورمنوط به ایجاد کد پرداخت هزینه در سامانه است و کد مزبور نیز پس از صدور اجراییه اختصاص می‌یابد و ممکن است به علت اختلال در سامانه الکترونیکی قضایی، صدور اجراییه یا اختصاص کد پرداخت هزینه با تاخیر صورت گیرد؛ به نحوی که مهلت مقرر در ماده یاد شده سپری شود؛ خواهشمند اسن به پرسش‌های زیر پاسخ دهید؛. اولاً، در فرض سؤال مهلت سه ماهه از چه تاریخی آغاز می‌شود؟ ثانیاً، چنانچه مهلت سه ماهه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی سپری شده باشد و به جهت عدم اختصاص کد پرداخت هزینه موجر نتواند مبلغ را تودیع یا پرداخت کند، آیا حکم تخلیه به قوت باقی است؟ ثالثاً، چنانچه ابتدای مهلت از تاریخ ابلاغ حکم قطعی باشد، برای ملغی اثر نشدن حکم تخلیه چه راهکار قانونی وجود دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

اولاً، مهلت سه ماهه مقرر در ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، با توجه به منطوق ماده فوق از تاریخ ابلاغ حکم قطعی محاسبه می‌شود و پرداخت وجه توسط موجر نمی‌تواند منوط به ایجاد کد پرداخت در سامانه مربوط در اجرای احکام شود؛ اما چنانچه به هر علت پرداخت وجه بدون اختصاص کد پرداخت ممکن نباشد، مستفاد از ماده 16 قانون یادشده و ماده 306 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 و ملاک ماده 227 قانون مدنی و ملاک تبصره یک ماده 13 آیین‌نامه نحوه استفاده از سامانه‌های رایانه‌ای یا مخابراتی مصوب 24/5/1395، به سبب وجود عامل خارجی و یا عذر موجه برای پرداخت‌کننده، مهلت مذکور از تاریخ اختصاص کد پرداخت شروع خواهد شد. در هر حال تشخیص عذر موجه و یا وجود عامل خارجی با مقام قضایی مربوط است. ثانیاً و ثالثاً، پاسخ به این سؤالات با توجه به مراتب فوق، روشن است

 آنچه در تغییر شغل ملاک است تعریف نشدن آن مشاغل در صنف واحد است بنابراین اگر مستأجر، اجازه تغییر شغل به فروش لوازم صوتی و تصویری را از موجر بگیرد ولی اقدام به فروش موبایل نماید چون اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد (فروش موبایل)، از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه های صوتی و تصویری و تلفن همراه و لوازم جانبی صادر می شود مصداق تغییر شغل نیست و بلامانع است.

رأی دادگاه بدوی

دعوی ع.الف. با وکالت م.ث. به طرفیت م.الف. صدور حکم مبنی بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 9381/6974 بخش دو تهران از نشانی تهران خیابان شهید مدنی ... و مطالبه خسارت دادرسی عنوان یافته است ؛ دادگاه با بررسی مندرجات پرونده با احراز مالکیت خواهان برابر با سند قطعی 25296 مورخ 1/8/1386 دفترخانه اسناد رسمی تهران و با جری تشریفات قانونی و تدقیق در مندرجات اجاره نامه رسمی 10679 مورخ 22/9/1375 تنظیمی فی مابین مالک وقت به عنوان موجر و خوانده به عنوان مستأجر ازآنجاکه شغل مورد اجاره پیراهن دوزی و پیراهن فروشی تعین شده است و موجرین برابر با این اجاره تغییر شغل پیراهن دوزی و پیراهن فروشی را بر دایر کردن فروشندگی لوازم صوتی و تصویری به مستأجر تنفیذ نموده اند خوانده نیز بر مبنای این اجازه و اذن از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه های صوتی و تصویری و لوازم یدکی جواز شماره 410 -24/5/78 را در این راستا اخذ نموده است حال ازآنجاکه شغل موبایل فروشی نیز جزء رسته و صنف فروشندگی دستگاه های صوتی و تصویری می باشد و اخذ مجوز و پروانه کسب در این مورد هر دو از اتحادیه صنف فروشندگان دستگاه های صوتی و تصویری و تلفن همراه و لوازم جانبی صادر می شود کماآنکه اقدام قانونی در این راستا یکی بودن این مشاغل می باشد با وصف اینکه واحد کسبی مزبور نیز ترکیبی از فروش دستگاه های صوتی و تصویری و قسمتی نیز فروش موبایل اعلام و نظریه تأمین دلیل و اظهارات طرفین در جلسه تأیید بر این موضوع دارد فلذا با تجویز و مجوز تبدیل پیراهن فروشی به فروش دستگاه های صوتی و تصویری تخلفی ملاحظه نگردیده ؛ حکم برد این دعوی صادر می نماید. رأی صادره ظرف مهلت بیست روز قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه های تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 121 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ افخمی عقدا

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.الف. با وکالت آقای م.ث. به طرفیت آقای م.الف. نسبت به دادنامه شماره 0336 مورخ 1393/3/24 صادره از شعبه محترم 121 دادگاه عمومی(حقوقی) تهران موضوع پرونده کلاسه 0132 که به موجب آن حکم به ردّ دعوای تجدیدنظرخواه(خواهان دعوای نخستین) به خواسته صدور حکم تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 6974/9381 بخش دو تهران به لحاظ تغییر شغل شرح منعکس در دادنامه اصدار گردیده با توجه به مجموع محتویات پرونده، مفاد لایحه تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواه، مفاد لایحه دفاعیه تجدیدنظر خوانده، مدلول دادنامه تجدیدنظر خواسته نظر به اینکه دادنامه معترض عنه از جهت رسیدگی، رعایت اصول و قواعد دادرسی و انطباق آن با قانون فاقد اشکال قانونی و منقصت قضایی می باشد و جهات تجدیدنظرخواهی منطبق با هیچ یک از جهات مقرر در ماده 348 از قانون آیین دادرسی مدنی نمی باشد و در این مرحله از رسیدگی نیز ایراد و اعتراض موجه و مدللی که قابل امعان نظر باشد، و موجب بی اعتباری و نقض دادنامه معترض عنه گردد از ناحیه تجدیدنظرخواه ارائه و ابراز نگردیده بناء علی هذا دادگاه به استناد قسمت اخیر ماده 358 از قانون مرقوم ضمن ردّ اعتراض تجدیدنظرخواه دادنامه تجدیدنظر خواسته را تأیید و استوار می نماید رأی صادره قطعی است.

 تغییر شغل در صورتی از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد. لذا اگر طرفین، شغل معینی را در قرارداد قید نکرده باشند، تغییر مکرر شغل از ناحیه مستأجر، از موجبات فسخ اجاره نخواهد بود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی 1-الف. 2-غ. 3-م. 4-م. 5-ف. 6-ن. 7-غ. 8-الف. 9-ع. همگی ب. به وکالت ر.ک. به طرفیت 1-م.ن. 2-ع.ف. 3- ع.م. به خواسته صدور حکم بر تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 19664 و 19665/2398 مفروز از 4956 بخش 10 تهران به لحاظ تغییر شغل و تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بها و انتقال به غیر (که در جلسه اول خواسته را به تغییر شغل تقلیل و اصلاح نموده) و تأیید فسخ قرارداد مورخ 23/7/1359 و خلع ید و مطالبه اجور معوقه از تاریخ 2/1/66 لغایت 20/10/92 به انضمام خسارات قانونی به استناد سند مالکیت و کپی مصدق اجاره نامه عادی مورخ 23/7/1359 و گواهی انحصار وراثت شماره 943 -20/8/1386 شعبه 121 دادگاه عمومی تهران در خصوص دعوی به طرفیت خواندگان ردیف دوم و سوم با عنایت به اینکه وکیل خواهان ها به موجب صورت جلسه مورخ 17/1/1393 دعوی خود را مسترد نموده است، فلذا دادگاه مستنداً به بند (ب) ماده 107 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوی صادر و اعلام می دارد. در خصوص مطالبه اجور معوقه با توجه به اینکه طی قبوض 963026 و 963957 اجور معوقه به صندوق دولت پرداخت شده، خواسته خواهان در این قسمت سالبه به انتفاء موضوع بوده. لذا دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع صادر می نماید. و اما راجع به فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل با توجه به اینکه عقد اجاره از عقود موقتی لازم بوده و مستفاد از مواد 219 و 501 قانون مدنی بین طرفین لازم الاتباع است و فقط به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ می شود. و در دعوی تخلیه ید از عین مستأجره با سپری شدن مدت اجاره استحقاق موجر عدم انجام تکلیف قانونی از جانب مستأجر در تخلیه مورد اجاره دعوی محقق می گردد. و نظر به اینکه حقوق و تعهدات هریک از طرفین در قرارداد مشخص است. و به موجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 مستأجر موظف است در شغلی که ضمن توافق با موجر انتخاب نموده است و عموماً تخصص وی نیز می باشد اشتغال نماید. در این صورت موظف است حسب تعهد قراردادی به شغل مزبور اشتغال داشته باشد، و چنانچه مستأجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد، برای موجر موجد حق جدیدی که فسخ و برهم زدن معامله می باشد، خواهد شد. و موظف به تخلیه محل است و علاوه بر آن حق کسب یا پیشه یا تجارت خویش را نیز از دست می دهد، مگر اینکه شغل جدید با لحاظ تشابه عرفی همانند و مشابه شغل موضوع اجاره نامه باشد و یا اینکه به موجب تقسیمات دریک صنف قرارگرفته باشند. ضمن اعلام این مطلب که دریافت اجاره بها از سوی موجر متعاقب تغییر شغل دلیل بر رضایت آن ها به تخلف مستأجر نمی باشد و خوانده نمی تواند در مقام دفاع بدین وسیله به رضایت خواهان ها تمسک نماید. نظر به اوراق و محتویات پرونده و دادخواست تقدیمی خواهان، اولاً: نظر به وجود فتوکپی مصدق سند مالکیت خواهان ها در پرونده امر وجود رابطه استیجاری در مانحن فیه برابر کپی مصدق اجاره نامه عادی فی مابین محرز و مسلم است. ثانیاً: جهت طرح دعوی تغییر شغل به مجوز قانونی و قراردادی نیاز است و به موجب اقرار خوانده در صورت جلسه دادگاه تغییر شغل صورت گرفته است. و اقرار خوانده نیز مؤید نوع شغل وفق دادخواست تقدیمی خواهان است و خوانده با اینکه نوع شغل اولیه لوازم بهداشتی بوده است، آن را بدون رضای موجر تغییر داده، و خوانده نیز دلیل مثبته رأی پیرامون رضایت یا اجازه خواهان که دلیل جواز وی در تغییر شغل باشد به دادگاه ارائه نداده است. و در توجیه عمل خود دفاع نموده که شغل لوازم بهداشتی رونقی نداشته و اجرای احکام دادسرای انقلاب لوازم وی را مصادره نموده اگرچه وی دلیلی از این جهت به دادگاه ارائه داده، اما در هرحال مثبت صحت ادعای وی و یا ناقص حقوق مالک نمی باشد. زیرا طرفین موظفند شروط قراردادی را رعایت نمایند. و در نتیجه تخلف از شروط قراردادی فسخ و تخلیه محل به نفع موجر است که خواهان نیز از این حق ایجادشده استفاده نمودند. لذا مشکلات اعلام شده دفاع قابل قبولی تلقی نمی گردد. و مصادره صرفاً ازلحاظ اجناس خارجی غیرمجاز بوده و ارتباطی به نوع شغل خوانده نداشته است. و خوانده نیز می توانست قبل از تغییرات اذن یا اجاره موجر را تحصیل نماید و یا اینکه پس از وقوع تخلف اخذ رضایت می نمود. که به صراحت بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 تخلف محسوب می گردد که مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. ثالثاً: حق فسخ در صورتی محقق که به موجب قرارداد و یا قانون باشد. و نظر به اینکه در اجاره نامه حق تغییر شغل در عین مستأجره به مستأجر داده نشده باشد وی نمی تواند مبادرت به تغییر شغل نماید مگر با رضایت مالک یا به ترتیب مقرر در ماده بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56، و خوانده هیچ گونه دلیلی که دلالت بر اذن مالک نماید ارائه نگردیده است. لذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر تخلف مستأجر را مسلم دانسته و بنا به استدلال بالا برای خواهان حق فسخ به وجود آمده است. رابعاً: شغل موضوع اجاره نامه هیچ تشابه عرفی و عملی با شغل مورد اشتغال خوانده ندارد. با توجه به اینکه در عرف جامعه ما شغل های مذکور جزء مشاغل مشابه محسوب نمی گردد، و با عنایت به اینکه اصل بر عدم تغییر شغل است، بدین لحاظ قانوناً تخلف نامبرده از شرایط قانونی و قراردادی در استفاده از عین مستأجره ثابت و مدلل بوده. و برحسب شق بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 و شرایط مقرر در قرارداد فی مابین مقرر گشته درصورتی که مستأجر تغییر شغل نماید موجر می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذیصلاح بخواهد. و با فسخ قرارداد اجاره، موجبات تخلیه مورد اجاره فراهم می باشد و خواهان نیز با تقدیم دادخواست مراتب فسخ وعدم رضایت خود را بر ادامه تصرفات خوانده را بر عین مستأجره اعلام داشته و بقاء و استدامه تصرفات خوانده در عین مستأجره فاقد جواز شرعی و قانونی است. و با درخواست موجر و احراز تخلف مستلزم تخلیه محل و سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. و از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه ایراد و دفاع دیگری به عمل نیامده و دلیل یا مدرکی که اذن مالک را ثابت کند ابراز و ارائه نگردیده است. فلذا دادگاه بنا به دلایل صدرالذکر با احراز تخلف مستأجر، دعوی خواهان را وارد تشخیص، و مستنداً به بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 2 مرداد ماه 1356 و بند ثالثاً: ماده 490 قانون مدنی و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی علاوه بر سقوط حق کسب و پیشه، حکم بر تخلیه و انتزاع ید از شش دانگ یک باب مغازه با مهلت 20 روزه از تاریخ قطعیت حکم صادر و اعلام می دارد. ضمناً خوانده مکلف به پرداخت مبلغ 000/210 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 000/600 ریال بابت حق الوکاله وکیل در حق خواهان می باشد. رأی دادگاه حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ نیک بخش

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای م.ح. به طرفیت آقایان و خانم ها الف.، غ.، م.، م.، ف.، ن.، غ.، الف. و ع. همگی شهرت ب. نسبت به دادنامه شماره 9-18/1/93 شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران در آن بخش که حکم به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 19664 و 19665/2398- اصلی بخش 10 تهران به لحاظ تغییر شغل صادرشده، وارد است. به موجب بند 7 ماده 14 قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 در صورتی تغییر شغل از موجبات تخلیه و فسخ قرارداد اجاره است که مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد به شرح محتویات اجاره نامه عادی مورخ 23/7/59 مورد اجاره موضوع دعوی برای شغل معینی به اجاره واگذار نشده و بین طرفین چنین توافقی در مورد شغل مستأجر به عمل نیامده است بنابراین به لحاظ مفقود بودن شرط مذکور برفرض تغییرات مکرر شغل از ناحیه مستأجر جانشینان موجر نمی توانند به اتکا عامل مذکور تخلیه عین مستأجره را مطالبه نمایند و دادنامه تجدیدنظر خواسته که بدون توجه و قید مقرر در مستند قانونی مذکور صادرشده قابل تأیید نبوده و به استناد ماده 197 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه را در مورد تخلیه نقض و حکم به بطلان دعوی نخستین تجدیدنظر خواندگان صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است.

در بازداشت بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نخواهد بود.

رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی شرکت صنعتی دریایی ایران (سهامی عام) با مدیریت الف. به طرفیت شرکت ص. به خواسته صدور حکم مبنی بر خلع ید از پلاک ثبتی 23038/123 بخش 11 تهران به شرح دادخواست تقدیمی با توجه به مجموع محتویات پرونده نظر به اینکه حسب پاسخ استعلام ثبتی ملک موصوف در قید بازداشت می باشد لهذا دادگاه دعوی به کیفیت مزبور را قابل استماع ندانسته مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی را صادر و اعلام می نماید رأی صادره حضوری است ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 210 دادگاه عمومی حقوقی تهران - کردستی
 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان
تجدیدنظرخواهی شرکت صنعتی دریائی ایران نسبت به دادنامه شماره 428-10/7/91 صادره از شعبه 210 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن قرار عدم استماع دعوای تجدیدنظرخواه با خواسته خلع ید از پلاک ثبتی شماره 33038/123 بخش 11 تهران به لحاظ در بازداشت بودن ملک صادر گردیده وارد و محمول بر صحت بوده و بر استدلال و استنباط محکمه نخستین خدشه و اشکال قانونی وارد است. زیرا با لحاظ محرز بودن مالکیت تجدیدنظرخواه بر پلاک مورد تنازع، بازداشت بودن پلاک ثبتی مرقوم مانع طرح دعوای خلع ید نخواهد بود و این دعوا خارج از شمول مقررات ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی می باشد. بنابراین چون دعوا به نحو صحیح طرح و اقامه شده، غیر قابل استماع تشخیص شدن آن از سوی دادگاه بدوی موافق مقررات نیست و دادگاه تکلیف داشته در راستای ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی، با ورود در ماهیت ادعا، نسبت به فصل خصومت یا صدور حکم اقدام نماید. لذا مستنداً به ماده 353 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، پرونده را برای ادامه رسیدگی و در ماهیت به دادگاه بدوی عودت می دهد. رأی صادره قطعی است.
رئیس شعبه 10 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
 امی - حسین خانی

در صورت عدم پرداخت ثمن از سوی مشتری و عدم تحویل مبیع به دلیل اعمال حق حبس از سوی فروشنده، تصرفات وی در مبیع، فاقد وصف غاصبانه یا در حکم غصب بوده و عدوانی تلقی نمی شود؛ بنابراین دعوی خلع ید پذیرفته نمی شود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوای خواهان م. الف. با وکالت س. م. به طرفیت خوانده ع. الف. به خواسته خلع ید از پلاک ثبتی ... واقع در بخش 11 تهران مقوم به 51/000/000 ریال به انضمام خسارات دادرسی، صرفنظر از نحوه نقل و انتقال پلاک ثبتی متنازع فیه به خواهان نظر به اینکه ارکان دعوای خلع ید علاوه بر مالکیت خواهان تصرفات غاصبانه خوانده می باشد که در مانحن فیه با توجه به وجود رابطه نسبی پدر و فرزندی و روایت نبوی (( انت و مالک لابیک )) هم فرزند و اموال وی متعلق به پدر خواهد بود منتفی است به خصوص که در صورت عدم تمکن پدر، فرزند تکلیف شرعی و قانونی به انفاق دارد بنابراین تصرفات غاصبانه خوانده احراز نگردید؛ دادگاه دعوی خواهان را به شرح بیان شده ثابت ندانسته و مستنداً به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بطلان دعوای خواهان صادر و اعلام می دارد. حکم صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر در دادگاههای تجدید نظر استان تهران خواهد بود.

رییس شعبه 215 دادگاه حقوقی تهران

حبیب انیس حسینی
 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدید نظر خواهی س. م. به وکالت از م. الف. به طرفیت ع. الف. نسبت به دادنامه شماره 550 مورخ 1393/7/8 صادره از شعبه 215 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوای تجدید نظر خواه با خواسته خلع ید از پلاک ثبتی شماره ... بخش 11 تهران مورد پذیرش محکمه نخستین قرار نگرفته و مردود اعلام شده وارد و محمول بر صحت نمی‌باشد. زیرا محتویات پرونده نشان می‌دهد، ملک مورد خواسته به موجب سند رسمی شماره 2988 مورخ 1388/3/25 تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی شماره ... تهران از سوی خوانده با وکالت خواهان به شخص خواهان واگذار گردیده و نام خواهان به عنوان مالک در دفتر املاک ثبت شده است. لیکن خوانده دعوا که فروشنده ملک بوده تا کنون در پلاک ثبتی مورد نزاع تصرف دارد و از تسلیم مبیع خودداری کرده که در نتیجه، خواهان در مقام مالک رسمی تقاضای خلع ید خوانده را نموده، وکیل خوانده با تقدیم تصویر دادخواست مورخ 1393/6/25 به شرح لایحه شماره 2222 مورخ 1393/7/8 اظهار داشته، برای مطالبه ثمن رقبه مورد ترافع اقامه دعوا نموده که در شعبه 212 دادگاه عمومی حقوقی تهران در جریان رسیدگی قرار دارد، این مهم نشان می‌دهد، خواهان دعوا که پلاک ثبتی مذکور را از پدرش یعنی خوانده خریداری کرده نسبت به پرداخت ثمن معامله اقدامی نکرده و تا این تاریخ نیز دلیلی بر پرداخت ثمن به دادگاه ارائه نکرده است. مقررات ماده 377 قانون مدنی گویای این مطلب هست که هریک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود. که در مانحن فیه یکی از ارکان دعوای خلع ید که، غیر قانونی بودن تصرفات خوانده یا غیر مجاز بودن این تصرفات هست، مفقود بوده و اطلاق عنوان غصب یا در حکم غصب به تصرفات خوانده صحیح نمی‌باشد. زیرا همانطور که در ماده مرقوم آمده، خوانده دعوا به عنوان فروشنده حق دارد از تسلیم مبیع تا زمانی که ثمن به وی پرداخت نشده خودداری کنند و تصرفات وی در ملک مورد خواسته ناشی از این حق قانونی بوده و غاصبانه یا در حکم غصب، موضوع ماده 308 قانون مدنی نمی‌باشد. در نتیجه اقامه دعوای خلع ید به دلیل عدم تحقق شرایط لازم و عدم تحقق ارکان این دعوا در وضع فعلی صحیح نمی‌باشد. دادگاه دعوای خواهان را در شرایط فعلی قابل طرح و استماع نمی‌داند، مستنداً به ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه تجدید نظر خواسته، قرار رد دعوی خواهان را صادر می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

رئیس و مستشار شعبه 10 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

امی - مداح

در دعوای تخلیه عین مستأجره به علت نیاز شخصی، احتیاج موجر را می توان از طریق ادله قانونی اثبات نمود و اثبات این امر، منحصر به طریق خاصی از جمله اخذ پروانه کسب نیست.

رأی دادگاه بدوی

 در خصوص دعوی آقایان و خانم 1- الف.ه. فرزند ع. 2- م.ه. فرزند ع. 3- ش.ف. فرزند ح. 4- پ.ه. فرزند م. همگی با وکالت آقای ع.ه. آن و خانم الف.ج. به طرفیت آقایان 1- م.م. فرزند ع. 2- م.م. فرزند م. هر دو با وکالت آقایان ن.پ. و ن.ن. به خواسته تخلیه یک باب مغازه به لحاظ نیاز شخصی به انضمام خسارات دادرسی بدین شرح که خواهان ها مالکین پلاک ثبتی 8/1622 بخش 11 تهران واقع در میدان قدس خیابان باهنر نرسیده به خیابان . . . پلاک . . . می باشند که یک باب مغازه گل فروشی به دلالت اجاره نامه رسمی شماره 69430 مورخ 22/7/72 دفترخانه اسناد رسمی . . . تهران در پلاک ثبتی مذکور وجود دارد که در تصرف خواندگان دعوی به عنوان مستأجر می باشد و با توجه به اینکه خواهان ردیف اول فاقد هرگونه کسب وکار می باشد و نیاز به محل استیجاری جهت امرار و معاش دارد لذا خواهان ها تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را نموده اند. وکیل خواندگان طی لایحه دفاعیه شماره 951 مورخ 2/4/92 در دفاع اعلام نموده است خواهان ها پروانه فعالیت کسب از اتحادیه های صنفی اخذ ننموده اند و تاکنون هیچ حق بیمه ای برای خواهان پرداخت نشده است و شهادت شهود در خصوص عدم شغل خواهان ها قابل استماع نمی باشد و خواهان ها وضع مالی خوبی دارند و درنهایت تقاضای ردّ دعوی خواهان ها را نموده است این دادگاه با توجه به دادخواست تقدیمی خواهان ها وسایل و اسناد رسمی مالکیت خواهان ها بر ملک موضوع دعوی و با توجه به شهادت شهود به نیاز شخص خواهان برای کسب وکار در ملک تجاری موضوع پرونده و نظر به اینکه برخلاف اعلام وکیل خواندگان، طرح دعوی تخلیه منوط به اخذ پروانه کسب نمی باشد و عدم پرداخت حق بیمه و داشتن خودرو گران قیمت نیز مانعی بر رأی پذیرش این دعوی تلقی نمی شود و درمجموع ایراد و دفاع مؤثر و موجهی از سوی وکیل خواندگان مطرح نشده است و با توجه به نظریه هیئت سه نفره کارشناسان که ارزش کلیه حقوق کسب و پیشه و سرقفلی ملک را 000/000/400/6 ریال و این نظریه به طرفین ابلاغ که ایراد مؤثر و موجهی نسبت به آن واصل نشده است و نظریه مذکور با اوضاع واحوال پرونده نیز منطبق به نظر می رسد لذا این دادگاه دعوی خواهان ها را وارد تشخیص و مستنداً به بند 2 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/1356 و مواد 502 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خواندگان به تخلیه در قبال مبلغ 000/000/400/6 به عنوان حق کسب و پیشه در سرقفلی و پرداخت هزینه دادرسی به مبلغ 000/480 ریال و پرداخت هزینه کارشناسی به مبلغ 000/100/8 ریال و پرداخت حق الوکاله وکیل بر اساس تعرفه قانونی صادر و اعلام می نماید بدیهی است در اجرای ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 2/5/56 موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد و اِلآ حکم مذکور ملغی اثر خواهد بود. رأی صادره حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رییس شعبه 107 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ کرمی

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 00924 مورخ 7/11/92 صادره از شعبه 107 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور حکم بر محکومیت خواندگان به تخلیه یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی 8/1622 بخش 11 تهران به لحاظ نیاز شخصی در قبال دریافت حق کسب و پیشه و سرقفلی به مبلغ 000/000/400/6 ریال و پرداخت خسارات دادرسی اشعار دارد در نتیجه مطابق موازین قانونی و مدارک ابرازی و محتویات پرونده می باشد و مفاد لایحه تجدیدنظرخواه نیز به نحوی نیست که خدشه ای بر آن وارد سازد و یا موجب بی اعتباری آن شود و بر نحوه رسیدگی و استنباط دادگاه نخستین منقصت قانونی مترتب نیست زیرا دادگاه نخستین با احراز مالکیت خواهان ها و رابطه استیجاری و نیاز شخصی خواهان جهت تعیین میزان حق مذکور به لحاظ فنی بودن موضوع مبادرت به جلب نظر کارشناسان رسمی دادگستری کرده است و نظریه کارشناس مصون از تعرض موجه باقیمانده و با اوضاع واحوال معلوم و مسلم قضیه نیز مغایرتی ندارد بنابراین دادگاه تجدیدنظرخواهی را وارد ندانسته به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی با ردّ ادعای تجدیدنظر خواهان ها دادنامه تجدیدنظر خواسته را در نتیجه تأیید می نماید. رأی دادگاه قطعی است.

پرسش

با توجه به اینکه دادخواست خلع ید و قلع و قمع بنا معمولاً به نحو واحد طرح می‌شـود ایـن سؤال مطرح می‌شود که آیا امکان استماع هر یک از عناوین مذکور به تنهایی فراهم است یا خیر؟
 

نظر هیئت عالی

خلـع یـد و قلـع و قمـع بنـا هـر کـدام دارای عنـوان جداگانه و دعوای مستقلی هسـتند و در صـورتی کـه هـر یـک از دعـاوی مذکور به طور جداگانه مطرح شوند قابل رسیدگی و استماع هستند. چنانچه دعـوای خلع ید و قلع و قمع بنا ضمن یک دادخواست اقامه شوند، به لحـاظ وجـود ارتبـاط بین دعاوی ذکر شده، دادگاه باید نسـبت بـه هـر دو دعـوا یک‌جـا رسـیدگی و اتخـاذ تصمیم نماید.

نظر اتفاقی

 دادخواست قلع و قمع معمولاً همراه با تقاضای خلع ید از سوی خواهان همـراه اسـت امـا آیا قلع و قمع از متصرفات خلع ید می‌باشد؟ و ارتباط لازم و ملزومی، بین قلع و قمـع بنـا و خلع ید به عنوان دو دعوای کاملاً مرتبط و لاینفک ما بـین آن دو برقـرار اسـت یـا خیـر؟ پاسخ این است که دعوای قلع و قمع فرع بر دعوای خلع ید نیست و یا خلع یـد فـرع بـر قلع و قمع مستحدثات واقعیت نیست لیکن به دلیل رابطه زمانی و حرف های در وکالت و یـا دادخواهی از مراجع قضایی معمولاً طرح این دو دعوا به شکل واحد صورت می پذیرد. امـا وحدت مذکور وحدت ذاتی و مبنایی نیست بلکـه از نـوع اتحـاد مصـلحتی اسـت. بنـا بـه مراتب استماع، دعوای قلع و قمع به شکل واحد ایرادی نداشته و عـدم اسـتماع آن محتـاج دلیل است هر چند امکان وجود شبهه ای در ایـن خصـوص مـی رود و آن اینکـه در اجـرا، عملاً برای قلع و قمع لازم است که خلع ید از عرصه صورت گیرد بـه اسـتدلال آتـی ایـن ایراد نیز وارد نخواهد بود. زیرا اذن در شیء، اذن در لوازم آن است و لوازم اجـرای قلـع و قمع خلع ید است و با این تفاوت که خلع ید مـذکور بـه دلیـل لازم بـودن اجـرای حکـم موقتی منحصراً برای اجرای قلع و قمع می باشد و پس از آن در صورت تصـرف غاصـب در ملک تصرف یاد شده از نوع تصرفات مجدد پس از اجرای حکم نیست بلکه در یک مقطـع زمانی ید غاصبانه بر عرصه توسط لوازم اجرای حکم قلع و قمع (البته در بخشی از عرصـه که شامل محدوده ورود مأمورین اجرا و مآلاً اجرای حکم است) و سپس قهراً و طبیعتـاً بـه وضعیت سابق اعاده می‌گردد.